Atenção: a regra do "não-proprietário"
Antes de tudo: o MCMV exige que você NÃO seja proprietário de outro imóvel residencial. Se você aluga um imóvel residencial em seu nome, não se enquadra no programa — exceto em três cenários específicos:
- Imóvel comercial (sala, loja, galpão) — não bloqueia MCMV residencial.
- Imóvel herdado em condomínio fracionado com outros herdeiros — análise caso a caso.
- Sublocação (você aluga e sub-aluga, sem ser proprietário) — válido.
Como a Caixa calcula renda de aluguel
Renda considerada = (aluguel mensal × 0,75 a 0,80)
O redutor de 20-25% cobre vacância (1-2 meses sem inquilino por ano), IPTU, manutenção, taxa de imobiliária e inadimplência. Aluguel de R$2.000/mês entra como R$1.500-1.600 na análise.
O redutor de 20-25% cobre vacância (1-2 meses sem inquilino por ano), IPTU, manutenção, taxa de imobiliária e inadimplência. Aluguel de R$2.000/mês entra como R$1.500-1.600 na análise.
Documentação obrigatória
- Contrato de locação registrado em cartório de títulos e documentos.
- Recibos mensais dos últimos 12 meses (mínimo).
- Extratos bancários mostrando o crédito do aluguel.
- Declaração de IR do ano anterior com o aluguel declarado em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física".
- DARF do Carnê-Leão (se aplicável — obrigatório para aluguel acima de R$2.275/mês em 2026).
Tabela: composição renda principal + aluguel × imóvel viável
| Salário CLT | Aluguel recebido | Renda Caixa total | Faixa | Imóvel viável |
|---|---|---|---|---|
| R$2.500 | R$1.200 | R$3.460 | Faixa 2 | até R$200 mil |
| R$3.500 | R$1.800 | R$4.940 | Faixa 2 | até R$280 mil |
| R$4.800 | R$2.500 | R$6.800 | Faixa 3 | até R$340 mil |
| R$7.000 | R$3.500 | R$9.800 | Faixa 3 | até R$400 mil (teto) |
Aluguel computado a 80% do valor bruto.
Caso prático: Roberto, 41 anos, casado
Roberto é técnico CLT (R$3.800/mês) e sua esposa, dentista autônoma. Roberto herdou uma kitnet do pai, em condomínio com a irmã (50/50). Aluga por R$1.400/mês — sua parte: R$700/mês líquidos.
Renda Caixa Roberto: R$3.800 (CLT) + R$700 × 0,80 (aluguel) = R$3.800 + R$560 = R$4.360.
Composição com esposa (renda autônoma R$3.500 × 0,70 = R$2.450): R$4.360 + R$2.450 = R$6.810 → Faixa 3.
Imóvel: apto 3 quartos no Jardim Alvorada por R$320 mil.
Entrada: R$32 mil (FGTS Roberto) + R$25 mil (poupança casal) = R$57 mil.
Financiado: R$263 mil em 360 meses → parcela ~R$1.755 (25,8% renda). Aprovado.
Sem o aluguel da kitnet, ficariam em Faixa 2 e o teto do imóvel cairia para R$295 mil. Pequena renda extra fez diferença real.
Renda Caixa Roberto: R$3.800 (CLT) + R$700 × 0,80 (aluguel) = R$3.800 + R$560 = R$4.360.
Composição com esposa (renda autônoma R$3.500 × 0,70 = R$2.450): R$4.360 + R$2.450 = R$6.810 → Faixa 3.
Imóvel: apto 3 quartos no Jardim Alvorada por R$320 mil.
Entrada: R$32 mil (FGTS Roberto) + R$25 mil (poupança casal) = R$57 mil.
Financiado: R$263 mil em 360 meses → parcela ~R$1.755 (25,8% renda). Aprovado.
Sem o aluguel da kitnet, ficariam em Faixa 2 e o teto do imóvel cairia para R$295 mil. Pequena renda extra fez diferença real.
Erros mais comuns
- Receber aluguel em conta de terceiros (esposa, mãe): a Caixa só considera quem é o titular do contrato.
- Não declarar no IR: aluguel não declarado é inutilizável e ainda gera multa da Receita.
- Contrato verbal: sem registro escrito, não comprova nada.
- Sublocação informal: sem contrato com o proprietário e sub-contrato com inquilino, não vale.
- Pagamento em dinheiro: sem rastro bancário, não comprova continuidade.
Estratégia de 12 meses para quem quer aproveitar o aluguel
- Mês 1: registre o contrato em cartório (custo ~R$50-100).
- Mês 1-12: receba SEMPRE via Pix ou TED na sua conta titular.
- Mês 1-12: emita recibo mensal numerado.
- Mês 4 (ano-calendário): inclua o aluguel na declaração de IR.
- Mês 12: monte o pacote (contrato + 12 recibos + extratos + IR + Carnê-Leão se aplicável) e procure a calculadora + Ikapuy.